AFFITTO D’AZIENDA, AMMORTIZZA I COSTI CHI GESTISCE L’EDIFICIO

21 febbraio 2020

Nell'affitto d'azienda, se il proprie­tario conserva la piena disponibilità degli immobili e di gestione degli stessi, le relative quote di ammorta­mento sono deducibili in capo allo stesso e non all'affittuario. È questo il principio espresso dalla Ctp Mila­no 5830/01/2019 (presidente Pilel­lo, relatore Chiametti).

Nel caso esaminato l'ufficio noti­ficava un avviso di accertamento nei confronti di una società di capi­tali (attiva nel settore della locazio­ne di beni immobili e proprietaria di un centro commerciale) rilevando (ai fini Ires e Irap) l'indebita dedu­zione di quote di ammortamento in violazione dell'articolo 102, comma 8, del Tuir. In particolare veniva ri­levata l'indeducibilità dei costi rela­tivi al ramo d'azienda che era stato concesso in affitto per la presunta carenza dei requisiti richiesti dal­l'articolo 102, comma 8, del Tuir, in quanto i relativi contratti avrebbero recato clausole contraddittorie so­stanzialmente prive della deroga prevista dall'articolo 2561 del Codi­ce civile, richiesta dall'articolo 102, comma 8, del Tuir.

La società impugnava l'avviso, chiedendone l'annullamento inte­grale e, in subordine, la disapplica­zione delle sanzioni per l'esistenza di obiettive condizioni di incertez­za. In questa sede veniva altresì evi­denziata l'assenza dei presupposti per la contestazione di una condot­ta abusiva; la mancanza di correla­zione causa/effetto tra l'attività di verifica svolta dall'ufficio e la prete­sa tributaria; la carenza di prova erariale, nonchè la violazione del divieto di doppia imposizione sta­bilito dagli articoli 163 e 67, comma i, del Dpr 600/73.

Il collegio giudicante ha accolto il ricorso. In particolare, i giudici hanno preliminarmente ricordato che, ai fini fiscali, nel caso in cui le parti abbiano espressamente dero­gato al contenuto dell'articolo 2561, comma 2, del Condice civile - po­nendo a carico del proprietario (af­fittante) l'onere del sostenimento delle spese di manutenzione straor­dinaria e di sostituzione/rinnovo dei beni - le quote di ammortamen­to dei beni materiali costituenti l'azienda in affitto sono deducibili in capo al proprietario stesso (arti­colo 102, comma 8, del Tuir). Per­tanto, per poter dedurre fiscalmen­te dal proprio reddito le quote di ammortamento dei relativi cespiti, il soggetto che concede in affitto la propria azienda deve farsi carico degli oneri di conservazione del li­vello di efficienza dei beni aziendali.

Nel caso in esame, i contratti d'affitto d'azienda prevedevano espressamente la deroga alle dispo­sizioni previste dagli articoli 2561 e 2562 del Codice civile. Pertanto, al termine dell'affitto, nessuna som­ma era dovuta dall'affittuario a tito­lo di conguaglio per la perdita di ef­ficienza dei beni componenti il ra­mo affittato. Oltre a ciò, l'affittuario non era mai entrato nella libera di­sponibilità degli immobili, avendo­ne acquisito solo il diritto d'uso.

Questi elementi sono stati consi­derati determinanti per confermare il riconoscimento della deducibilità fiscale delle quote di ammortamen­to sugli immobili concessi in affitto in capo all'affittante proprietario. Ciò vale anche ai fini Irap in quanto, anche per questa imposta, la dedu­cibilità degli ammortamenti spetta al proprietario dell'immobile.

(Dal il Sole 24 Ore del 17/02/2020)

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