Antonino Porracciolo

     Se la contrattazione perla compra­vendita di un immobile si snoda in due fasi e le parti si accordano perla stipula di un contratto preliminare dopo la conclusione di un primo ac­cordo, il giudice di merito deve co­munque verificare se tale accordo costituisca già, esso stesso, un con­tratto preliminare che consenta alle parti di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto defi­nitivo non concluso (articolo 2932 del Codice civile). Lo ribadisce l'ordi­nanza 31188/2019 della Cassazione.

La vicenda inizia nel1999, quan­do un uomo avanzava a una Srl la proposta di acquisto di un apparta­mento. L'offerta era dichiarata irre­vocabile sino al giorno della stipula del preliminare, il cui termine era fissato nel momento del ritiro della concessione edilizia. La proposta, che conteneva anche l'indicazione del prezzo della compravendita, era accettata dalla società. Tuttavia, l'immobile non veniva trasferito perché di proprietà di un terzo.

     Il tribunale, a cui si era poi rivolto il proponente, affermava che le parti avevano concluso un contratto pre­liminare, di cui dichiarava la risolu­zione per inadempimento della so­cietà. La Corte d'appello ribaltava il verdetto: escludeva che la proposta e l'accettazione avessero determina­to la stipula di un preliminare, rite­nendo che tra le parti fossero inter­corse trattative, la cui interruzione poteva determinare solo una re­sponsabilità precontrattuale. Secon­do i giudici d'appello, infatti, si era in presenza di un «preliminare del pre­liminare, nullo per difetto di causa».

     Il proponente ha quindi presen­tato ricorso in Cassazione, soste­nendo che, con l'incontro di propo­sta e accettazione, si era perfeziona­to un preliminare di compravendita, giacché l'accordo conteneva tutti gli elementi essenziali del contratto: parti, oggetto, causa e prezzo.

     Nell'accogliere il ricorso, la Corte ricorda che la questione in esame è stata oggetto «di un vivace dibattito dottrinario e di un contrasto giuri­sprudenziale, sul quale si sono pro­nunciate le Sezioni unite» con la sentenza 4628/2015. Occorre muo­vere «dalla constatazione, desunta dalla pratica della contrattazione immobiliare», che le trattative si snodano in diverse fasi. Può però ac­cadere che già nella prima fase si possano individuare gli elementi necessari e sufficienti per la costitu­zione di un vincolo contrattuale: ciò si verifica quando il primo accordo «contenga gli estremi del prelimina­re», e quindi si debbano solo vaglia­re «alcuni aspetti della regolamen­tazione» degli interessi delle parti. Le Sezioni unite non hanno soste­nuto, in via generale, la validità del preliminare di un preliminare, ma hanno chiarito che il preliminare "aperto" è valido quando sia chiaro l'interesse delle parti «a una forma­zione progressiva del contratto».

     Nel caso in esame, i giudici di merito non avevano valutato se, con lo scambio di proposta e accet­tazione, le parti volessero già vin­colarsi reciprocamente, e cioè se l'atto contenesse gli elementi es­senziali del preliminare, e dunque si fosse in presenza di un contratto «valido e suscettibile di conseguire gli effetti» previsti dall'articolo 2932 del Codice civile. La causa an­drà quindi riassunta in Corte di ap­pello, a cui è assegnato il compito di effettuare le valutazioni omesse dalla sentenza impugnata.

(Dal il Sole 24 Ore del 02/03/2020)

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